10 Min. Lesezeit · zuletzt aktualisiert am 24.08.2026
Wer nach dem Gesetz verpflichtet ist
§ 4 Abs. 3 BBodSchG benennt den Kreis der Sanierungspflichtigen. Er ist bewusst weit gefasst, damit die Behörde im Ernstfall jemanden findet, der zahlungsfähig ist:
- Der Verursacher der schädlichen Bodenveränderung (Handlungsstörer)
- Dessen Gesamtrechtsnachfolger - bei Erbschaft, Verschmelzung, Umwandlung
- Der Grundstückseigentümer (Zustandsstörer)
- Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt, etwa der Pächter oder Mieter
- Der frühere Eigentümer, wenn er nach dem 1. März 1999 übereignet hat und die Belastung kannte oder kennen musste
- Wer aus handels- oder gesellschaftsrechtlichem Grund einstehen muss - der sogenannte Konzerndurchgriff
Die Pflicht besteht unabhängig von Verschulden und unabhängig davon, ob die verursachende Tätigkeit damals erlaubt war. Eine Tankstelle, die 1960 nach den Regeln der Technik betrieben wurde, begründet heute trotzdem eine Sanierungspflicht.
Wie die Behörde auswählt
Bei mehreren Pflichtigen entscheidet die Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen. Leitkriterium ist die Effektivität der Gefahrenabwehr: Wer kann die Gefahr am schnellsten und sichersten beseitigen? In der Praxis führt das häufig zur Inanspruchnahme des Eigentümers, weil er Zugriff auf das Grundstück hat und greifbar ist - der Verursacher ist oft insolvent, verstorben oder liquidiert.
Die Behörde muss dabei nicht den Gerechtesten wählen. Sie darf den Leistungsfähigsten heranziehen und den internen Ausgleich den Beteiligten überlassen.
Die Grenze der Zustandshaftung
Das Bundesverfassungsgericht hat die Haftung des Eigentümers 2000 begrenzt (Beschluss vom 16. Februar 2000, 1 BvR 242/91). Die Zustandshaftung ist verfassungsrechtlich nur zumutbar, soweit sie in einem angemessenen Verhältnis zum Eigentum steht. Als Orientierung dient der Verkehrswert des Grundstücks nach der Sanierung.
Diese Grenze greift jedoch nicht in allen Fällen. Sie entfällt weitgehend, wenn der Eigentümer
- die Belastung bei Erwerb kannte oder kennen musste,
- das Grundstück in Kenntnis des Risikos günstig erworben hat,
- eine risikoreiche Nutzung selbst zugelassen hat oder
- aus der Nutzung wirtschaftliche Vorteile gezogen hat.
Der bewusste Kauf einer bekannten Verdachtsfläche zum reduzierten Preis führt also gerade nicht zur Haftungsbegrenzung. Wer eine Brache günstig übernimmt, übernimmt das Risiko in voller Höhe.
Ausgleich zwischen mehreren Pflichtigen
§ 24 Abs. 2 BBodSchG gibt dem in Anspruch Genommenen einen zivilrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Verpflichteten. Der Umfang richtet sich danach, inwieweit die Gefahr vorwiegend von dem einen oder anderen verursacht worden ist. Der Anspruch verjährt in drei Jahren.
Praktisch ist der Anspruch nur so viel wert wie die Solvenz des Gegners. Deshalb ist die Regelung im Kaufvertrag - Kostenübernahme, Freistellung, Sicherheitseinbehalt - für Käufer wichtiger als der gesetzliche Ausgleich. Zum Kaufvertragsartikel.
Sanierungspflicht: Umfang und Verfahren
Sanierung meint nach § 2 Abs. 7 BBodSchG dreierlei: Dekontamination (Schadstoffe entfernen oder vermindern), Sicherung (Ausbreitung verhindern) und sonstige Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen.
Der Umfang richtet sich nach dem Wirkungspfad und der geplanten Nutzung. Für ein Industriegrundstück gelten andere Anforderungen als für einen Kinderspielplatz. Häufig ist eine nutzungsbezogene Sicherung - Bodenaustausch in der Oberfläche, Versiegelung, Nutzungsbeschränkung - deutlich günstiger als eine vollständige Dekontamination und rechtlich ausreichend.
Das Verfahren läuft typischerweise so ab:
- Anordnung der Detailuntersuchung nach § 9 Abs. 2 BBodSchG
- Gefahrenbeurteilung durch die Behörde
- Sanierungsuntersuchung mit Verfahrensvergleich
- Sanierungsplan nach § 13 BBodSchG, auf Antrag für verbindlich erklärt
- Durchführung mit fachgutachterlicher Begleitung
- Sanierungsnachweis, gegebenenfalls Monitoring über Jahre
Öffentlich-rechtlicher Vertrag als Ausweg
§ 13 Abs. 4 BBodSchG erlaubt einen Sanierungsvertrag zwischen Behörde und Pflichtigem. Das ist bei Projektentwicklungen der Regelfall: Der Entwickler verpflichtet sich zu einem definierten Maßnahmenpaket, die Behörde sichert im Gegenzug zu, keine weitergehenden Anordnungen zu treffen. Das schafft Planungssicherheit und ist meist günstiger als ein Ordnungsverfahren.
Wenn niemand zahlen kann
Bei den sogenannten „herrenlosen“ Altlasten - Verursacher insolvent, Eigentümer nicht leistungsfähig - springt die öffentliche Hand ein. Die Länder unterhalten dafür Altlastenfonds und Förderprogramme, teils kofinanziert aus Städtebauförderung. Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden und setzen regelmäßig ein städtebauliches oder umweltbezogenes Interesse voraus.
Was Sie konkret tun sollten
- Bei behördlicher Anordnung: Frist notieren, Rechtsbehelfsbelehrung prüfen, fachanwaltliche Beratung einholen. Anordnungen sind angreifbar, wenn die Störerauswahl fehlerhaft ist.
- Akteneinsicht nehmen, bevor Sie einer Untersuchung zustimmen.
- Eigene Gutachter beauftragen statt sich auf behördliche Schätzungen zu verlassen.
- Ausgleichsansprüche früh sichern - die dreijährige Verjährung läuft.
- Fördermöglichkeiten des Landes prüfen, bevor Sie mit Maßnahmen beginnen.
Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.