8 Min. Lesezeit · zuletzt aktualisiert am 24.08.2026
Vier Stufen, ein Prinzip
Die Untersuchung eines Altlastenverdachts läuft stufenweise. Jede Stufe beantwortet eine Frage und entscheidet, ob die nächste nötig ist. Das Prinzip stammt aus dem Bundes-Bodenschutzgesetz und ist in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung methodisch ausgeführt.
| Stufe | Frage | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Historische Erkundung | Was war hier, und was könnte im Boden sein? | 1.000 bis 3.000 Euro | 2 bis 6 Wochen |
| Orientierende Untersuchung | Bestätigt sich der Verdacht? | 2.000 bis 10.000 Euro | 4 bis 10 Wochen |
| Detailuntersuchung | Wie groß ist der Schaden, wohin bewegt er sich? | 10.000 bis 60.000 Euro | 3 bis 9 Monate |
| Sanierungsuntersuchung | Welches Verfahren, zu welchen Kosten? | 15.000 Euro aufwärts | 3 bis 6 Monate |
Stufe 1: Historische Erkundung
Der Gutachter wertet aus, was über die Fläche dokumentiert ist: Gewerbe- und Bauakten, historische Adressbücher, Messtischblätter, Luftbildreihen aus verschiedenen Jahrzehnten, Kanalpläne, Tankanlagenkataster, Zeitzeugenbefragung. Ergebnis ist ein Modell der früheren Nutzung mit den verdächtigen Punkten - Tankstandorte, Umfüllplätze, Abwassergruben, Verfüllbereiche.
Diese Stufe wird oft übersprungen. Das ist ein Fehler: Ohne sie werden die Bohrpunkte der nächsten Stufe ins Blaue gesetzt, und eine Beprobung an der falschen Stelle liefert eine trügerische Unauffälligkeit.
Stufe 2: Orientierende Untersuchung
Jetzt wird gemessen - gezielt an den identifizierten Verdachtspunkten. Übliche Verfahren:
- Rammkernsondierungen für Bodenproben bis meist 5 bis 10 Meter Tiefe
- Schürfe mit dem Bagger, wenn oberflächennahe Auffüllungen zu prüfen sind
- Bodenluftmessungen bei Verdacht auf flüchtige Stoffe wie LCKW oder BTEX
- Grundwassermessstellen, wenn der Pfad Boden-Grundwasser relevant ist
Die Analysenwerte werden mit den Prüfwerten der BBodSchV verglichen, getrennt nach Wirkungspfad und Nutzung. Wichtig: Für Kinderspielflächen und Wohngebiete gelten deutlich strengere Werte als für Industrieflächen. Eine Fläche kann als Gewerbestandort unbedenklich und für Wohnbebauung sanierungsbedürftig sein - das ist der häufigste Stolperstein bei Nutzungsänderungen.
Stufe 3: Detailuntersuchung
Sie folgt nur bei Prüfwertüberschreitung. Ziel ist die räumliche Abgrenzung: Wo sitzt der Schadensherd, wie weit reicht die Fahne, in welche Richtung bewegt sie sich, welche Massen sind betroffen? Dafür werden zusätzliche Bohrungen und ein Netz von Grundwassermessstellen angelegt und über mehrere Beprobungsrunden beobachtet.
Beim Pfad Boden-Grundwasser gehört die Sickerwasserprognose dazu: eine Abschätzung, welche Schadstofffracht am Übergang zum Grundwasser ankommt. Sie entscheidet, ob eine Belastung im Boden überhaupt eine Gefahr für das Grundwasser darstellt.
Stufe 4: Sanierungsuntersuchung und Sanierungsplan
Hier werden Verfahren verglichen - Aushub und Entsorgung, Bodenluftabsaugung, Grundwassersanierung mit Pump-and-treat, mikrobiologischer Abbau, chemische Oxidation, Sicherung durch Abdeckung oder Dichtwand - jeweils nach Wirksamkeit, Dauer, Kosten und Verhältnismäßigkeit. Das Ergebnis mündet in den Sanierungsplan nach § 13 BBodSchG, den die Behörde auf Antrag für verbindlich erklären kann.
Wen Sie beauftragen
Die Untersuchung sollte ein Sachverständiger nach § 18 BBodSchG durchführen. Die Länder führen dafür Listen zugelassener Stellen; die Anforderungen sind in den Ländern unterschiedlich geregelt. Achten Sie auf:
- Zulassung oder Notifizierung für den Bereich Altlasten im jeweiligen Bundesland
- Erfahrung mit der konkreten Schadstoffgruppe - LCKW ist ein anderes Handwerk als PAK
- akkreditiertes Labor für die Analytik
- Angebot mit klarer Leistungsbeschreibung: Zahl und Tiefe der Sondierungen, Parameterumfang, Berichtsumfang
Holen Sie zwei bis drei Angebote ein und vergleichen Sie den Leistungsumfang, nicht den Preis. Ein billiges Angebot mit vier statt zwölf Sondierungen ist keine Ersparnis, sondern ein wertloses Ergebnis.
Abstimmung mit der Behörde
Sprechen Sie das Untersuchungskonzept vor der Beauftragung mit der unteren Bodenschutzbehörde ab. Das kostet nichts, dauert wenige Wochen und verhindert den teuersten Fehler: eine abgeschlossene Untersuchung, die die Behörde nicht anerkennt, weil Beprobungsdichte oder Parameterumfang nicht ausreichen. Zuständige Stelle finden.
Nach der Untersuchung
Legen Sie das Ergebnis der Behörde vor und beantragen Sie, den Katastereintrag entsprechend fortzuschreiben. Ein Vermerk „untersucht, kein Handlungsbedarf“ ist für Verkauf und Finanzierung fast so gut wie kein Eintrag - und deutlich besser als ein unveränderter Verdacht. Mehr dazu unter Altlasten und Immobilienwert.